a9602.com马耳他爱彩分分彩官网杨军:感恩香江花

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2019-04-19 01:05

  本期的《对话别墅》栏目我们有幸请到了北京慧诚房地产开发有限公司副总经理杨军女士和我们共同分享中国别墅1992年至1997年的发展历程。杨军女士自1996年从事香江花园别墅销售主任以来,直到现在仍然从事着别墅行业的工作,这期间操盘了很多比较具有代表性的别墅项目,比如:香江花园、紫玉山庄、塞纳维拉、融城、华悦国际、瀛海名居,以及最近君山高尔夫别墅。在这个过程中她不仅见证了这些年中国别墅的发展,同时自身也是在这16年的别墅从业过程成长成为业内举足轻重的专业人士

  本期的对线日,正好是感恩节,杨军也是借此表示这么多年来她还一直在从事别墅这一行业应该感恩香江花园,香江花园不仅是她迈进别墅行业的门槛,同时也带给他很多,从中也学习到了很多

  香江花园是94年下半年到95年初的时候开始销售的。杨军是96年1月24号去的香江花园,当时香江花园的价格是3000美金每平方米左右。而那个时候买别墅的人都是东南亚一带,包括台湾、香港地区的外籍华人为主,支撑他们购买的原因不仅仅是他们要自己买的别墅住,而更多的是一种投资的行为。当然这种投资的行为和需求量是成正比的,没有需求自然不会有人投资。而当时的本地人是不会买别墅住的,所以这部分客群就是驻外使馆和一些外企公司的高管人员。当时除了中央别墅区的别墅,还有香江、丽京、裕京以及马坡那边的别墅,外国人当时来北京是没有更好的房子住的,所以说那个时候是靠外国人租房推动了别墅的销售。“我在香江花园四年,我租的比卖的多”。虽然这部分需求客群比较大,但是由于外国人当时对中国市场的不信任因素,所以他们并不会直接购买别墅。那么,当时别墅产品真正的购买客群只能以投资性购买的居多了。而这些投资购买客群是集中在香港、新加坡、马来、印尼等地方。香江花园当时是新加坡丰隆集团的投资背景,所以这个项目主要在香港和新加坡销售。租赁的客户主要都是由比较知名的代理公司统一提供的,比如:第一太平洋戴维斯、世邦魏理仕、戴德梁行、仲量联行四大代理行,这都是当时对于客户把握和服务最好的,同时深受开发商和客户信赖的代理行。当时租客都是有独家代理权的,比如说美国大使馆委托一个公司,那美国那边的客户基本都会在这家租赁,别家也撬不走。所以当时的开发商必须要招呼好代理行。“其实那个时候做中介挺好的,因为是托两家的,一方面有需求,另一方面开发商又想把房子租出去。”

  早期的别墅产品概念比较简单。比如别墅的名字,就简简单单的香江花园、裕京花园、丽京花园等。可以说当时的大多数别墅项目的名称都比较单调,也不会赋予太多的文化内涵。购买的客群以投资为主,考虑最多的就是回报率;租赁的客户考虑最多的是交通和项目品质,所以名称和内涵文化可能在当时并不为开发商所重视。直到02年左右,国人自住购买客群兴起后,别墅项目也越来越多,开发商为了吸引更多的人关注,才逐渐注重起项目的外在包装

  93、94年的时期的外销别墅开发商基本都有一些外资、港资等背景。比如说香江花园、裕京花园(裕京花园别墅也是美籍的投资背景)。所以从根源上来说,那个时候很难吸引国内的买家。明显的需求大于供应的时期也就是莱蒙湖前后那短暂的几年。那时期的需求量特别大,而在短时间内并不能很快供应上。所以就算是国人想要买别墅也有点望而生畏的感觉。 直到2000年前都一直存在的,就好像别墅就是外国人的归属

  从97年香港回归开始逐渐的到02年左右,国人的观念才开始慢慢的有了根本上的改变,从此中国市场上的别墅才算是真正由外销型别墅逐渐转变成了内销自住型别墅,那随之,别墅产品的品质也逐渐有了明显的提升

  杨军回忆说:“我99年去的紫玉山庄,当时很不适应的就是我原来面对的都是外国人,突然之间购买群体变成了中国人,包括很多现在的地产界大佬。那时候我做销售经理,都不知道原来坐在我对面的人,在现在看是这么大名鼎鼎的人物,我当时还跟他一板一眼的谈折扣,现在想想真是有一点点成就感。”那个时候的别墅市场已经不再单纯的依赖这些外国人租房子来推动销售了,而是靠国人越来越强的购买力和购买意识形成的很大的购买群体

  可以说城市的发展为别墅市场的发展起到了关键的推动作用,最为明显的就是交通的改善以及郊区城市化的发展

  交通方面比如说,93年9月机场高速开通后对中央别墅区的形成和发展起到了非常大的带动作用。北京在98年以前大家最熟悉的都是老机场路,现在基本上都不走那条机场路了,机场高速对那个区域的别墅推动作用是非常非常大的

  配套方面杨军也为我们提到了教育配套的重要性。中国别墅区的国际学校:ISB国际学校、蒙台梭瑞幼儿园、京西国际学校、力迈国际学校、查尔斯王子就读的伊顿公学,还有瑞典学校,这些学校也是推动这边别墅租赁和销售的重要因素。道路交通、教育配套,以及后来一些商业配套也越来越多了,所以说配套的完善也是推动别墅发展的重要因素

  还有就是区域的发展,比如中央别墅区。中央别墅区实际上就把北皋、温榆河流域再到杨林韦沟那一带全部囊括在内,这样形成了一个大的区域影响。交通可以统一配置、配套可以共享、区域概念完善了,就回招揽更多的项目入驻,同时也会招揽更多的人气。所以说别墅区域的形成与别墅市场的发展是相辅相成,相互影响的。杨军: “香江花园能得到那么多人的认可一部分原因也是因为香江花园是在朝阳区,那时候人对这个区域概念还是很看重的。”

  城市化的发展给别墅带来的推动作用是方方面面的,不仅仅是交通和配套方面。杨军就回忆说当年她刚开始在紫玉山庄的时候,从那边走一路泥泞淹没到小腿,99年的时候已经好多了,那个时候我们员工上下班是坐班车的,在三环燕莎那边坐班车,现在去那边上班根本不需要坐班车了。这是城市化进程的发展的好处,如果那个时候紫玉山庄算是一个在郊区的别墅的话,现在是完完全全的城市别墅了。刘东:“我记得最初的时候有一句话说的就是紫玉山庄:亚运村北原来没有路,终于有了一条路,左边的叫紫玉东路,右边的叫紫玉西路。”城市化进程一方面推动的别墅的发展,而别墅的建设也是在一方面推动了城市化的发展进程的

  现在的别墅产品仅仅只有“城市别墅”这样一个优势的话,已经没有那么大的说服力了。人们对别墅关注的更多的是私密感、豪宅感、尊贵感、奢华感和他的山水需求。就像现在的君山高尔夫别墅也赋予了很多在那个年代没有的别墅内容。比如说更大的山水景观、非常好的高尔夫球场。别墅这个建筑本身发展到现在已经比较成熟了,周边环境以及更多的优质配套服务的优势才是真正价值所在

  另外,现在人看待别墅的距离已经宽容太多了。以前就觉得到亚运村过了炎黄艺术馆再往北没法走了,但是现在要是开车到顺义到机场那边去买别墅就觉得已经很近了,那已经可以算是第一居所别墅了。“人们审视距离已经不用公里数了,而是用时间”。这又是越来越多的高速路带给人们对于别墅看法的改变。比如说君山高尔夫别墅在密云,大家一听密云的概念都是以前棚户和农庄的概念,那时候去一趟要走一天中途还有可能迷路。现在京承高速通车后就便利了非常多。所以交通的发展真的是给别墅的发展带来了很多的推动作用

  杨军最后表示:从客群购买能力、购买意识的发展到别墅建筑形态、价值点的改变同时加了很多文化内涵的东西,a9602.com马耳他爱彩分分彩官网发展到今天跟她16年前从业的时候真的是改变太大了。所以说从一开始的香江花园到现在的君山高尔夫别墅,这一路过来无论从她做的产品还是她本人我们都能看到变化

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