东南亚 跑断腿踩完上百个楼盘后教你怎么在菲律

发布人:爱彩分分彩
2019-04-20 20:34

  4月16日,“海外掘金大讲堂”分享主题:跑断腿踩完上百个楼盘后,教你怎么在菲律宾选到好盘

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  从去年下半年到现在,我和海外掘金的同事们,加起来去菲律宾考察了六七趟,跑遍了马尼拉主要的几个区域,也与当地各行各业的人群有一些深入的交流。希望今天的分享,能让大家感受到一个与大家脑海里不一样的菲律宾,也能把我们在前线获取到的一些最新的趋势及时地传递给大家

  最近几年东南亚房产大热,首先是泰国,其次是越南柬埔寨马来西亚,有一个国家并没有过多地进入到大众视野里,那就是菲律宾。再加上国内旅行团宣传的菲律宾出游路线多为长滩岛、薄荷岛等等,所以其实大部分人对菲律宾首都马尼拉还是很陌生的,对菲律宾和马尼拉的印象(或者成见):乱、穷,黄、赌、毒…

  是的,大部分人,包括我自己在内,没有深入了解东南亚一些国家之前,也曾经有过这样的印象

  也正是因为预期不高,到马尼拉实地走了一圈之后,视觉和心理上的冲击是超乎想象的

  首先,这并不是一个单用“穷”或者“富有”就能概括的城市,但这个城市中产阶级的数量,以及他们的消费力,却远远超过我们的想象

  老城区里有上不起学在路边玩耍或者兜售小商品的小朋友,而市中心的大商场里也有国际知名的品牌服装、包包,北上广有的马尼拉都有,价格也并没有比国内便宜。就连一碗面条卖到300比索(40人民币)的粤式餐厅,工作日和周末也挤满了当地人。这是当地人很喜欢的一家粤式餐厅,我们分别在工作日和周末去过不同地方的两家连锁店,每一次都要等位

  所以,看一座城市的房地产市场有没有潜力,不如看看现在买得起房以及未来买得起房的人群有多少,他们的消费力如何,而不是关注现在还需要解决温饱问题的人群能不能买得起房,因为这部分人群的住房需求不是靠市场来解决,而是靠政府的福利政策来解决的

  如果走到马尼拉的CBD区域,也就是Makati和BGC,两边的场景和我们一二线城市已经没什么区别,只是路边行人的国际化程度更高一些

  2017年大马尼拉地区人均GDP为24.4万比索,换算成人民币大约是3.2万,和中国现在四线城市的人均GDP类似。类比北京的线年北京的人均GDP

  但大马尼拉地区人口两千万,占全国人口的20%,这里聚集了菲律宾最多的中产阶级及以上的家庭。马尼拉的GDP占菲律宾全国的比例接近40%。它是东南亚最大的一座城市,这个人口规模即便是放在中国,也仅有北京和上海可以相比。但马尼拉的面积不到650平方公里,只有上海的十分之一,所以它的交通拥堵、它的人口密度,都是大多数中国城市无法感受的

  由于此前被西班牙殖民三百多年,后来又在美国的殖民统治下接近半个世纪,所以菲律宾人的生活习惯、文化风俗、城市建设会受到西班牙的影响,菲律宾本地人的姓名,还有很多地名和历史建筑都保留有西班牙的风格。而法律体系和政治体制又和美国接近,实行英美法系,所以菲律宾对私有产权的保护也比较完善,大部分土地为个人所以,享有永久产权

  消费习惯和生活方式上也比较偏欧美,又喜欢认准大品牌,有的年轻人买双鞋都宁愿分12期付款买耐克鞋,买房子也一样。以Ayala为首的大开发商的房子,哪怕卖的比周边项目贵,当地中产家庭也会抢购

  所以走到市中心看到周边的商业状态和当地人的消费力,其实是很难把再用一个“穷”字来概括马尼拉的

  而提到所谓的乱、排华,是大家对东南亚普遍存在的一个误解。如果不是深夜走在老城区的单身女性,或者出入赌场、涉黄场所这些是非之地,市中心大部分区域治安都还不错。出门在外,在哪里都要提高警惕,但也别因为个别新闻报道就放大了对整个城市的危险印象。而且,菲律宾近代以来,也没有发生过大规模的排华事件

  说一千道一万,如果对一个国家或者城市感兴趣,最好的办法还是亲自去一趟,感受一下当地生活和经济形态,才是消除成见最好的方式。要不然,是没有办法把资产放心地交到这个国家的

  之所以把这部分单独拎出来讲,是因为现在马尼拉房地产市场和前几年相比,无论是在价格还是在操作模式,以及开发商市场推广的方式,都发生了很大的变化

  马尼拉楼市的特殊性,决定了如果我们依然用投资国内房地产,或者投资东南亚其他城市的方式去看马尼拉,是不太容易挑到好的项目的

  说到这里可能有人会质疑,中国人这些年到处买房子,到哪里不都是最大买家么?还真不一定

  说一个非常直观的感受。我和掘金的同事去踩盘时,接待我们的可能是两类人,一种是开发商销售部门的员工,一种是代理这个楼盘的中介。在谈到我们来自哪里的时候,从大开发商的项目和小开发商的项目得到的反馈是完全不一样的

  像罗宾逊、Rockwell、Ortigas、DMCI的项目销售,他们最初都以为我们来自新加坡韩国日本,或者香港,很少有人直接猜中国内地的。而一些小开发商的项目,尤其是一些非社区型的单体住宅项目,这些项目的销售反而会有一些能猜到我们来自哪里

  不仅仅是大小开发商的问题,不同区域得到的回答也是有区别的。例如我们在赌场区附近踩盘时,这边房子库存消耗非常快,问及都有哪些外国人过来买,回答都比较一致:中国人居多,其次是新加坡、日本、韩国的

  而偏北部区域的Ortigas、奎松、曼达卢永的项目,售楼部的人丝毫不担心外国人40%的份额用完,因为本地人购买的份额早就超过了60%,而来买的外国人,国籍也比较多样化,比如来自新加坡、韩国或者中国香港的,还有英国、美国的买家,中国内地反倒比较少

  不同区域、不同开发商的项目,销售的反应差别那么大。其实总结下来可以发现几个规律

  第一,目前马尼拉楼市的外国买家里,中国内地还没有成为主流买家,这一点和柬埔寨、越南、泰国是不一样的,中国内地买家进场马尼拉的速度,是晚于香港、台湾,以及新加坡、韩国、日本的,但以后很大可能是会成为当地外国人买家中的主导者。在赌场区就已经有这个趋势了

  所以,就是在中国买家还没有大批进入菲律宾房地产之前,我们的入场才不会晚。我们现在回看东南亚几个大热的国家,柬埔寨、越南、泰国,大批中国买家进场是加速了当地房价上涨的

  第二,不能忽视了当地中产及以上家庭的购买力,否则也不会出现主流开发商的项目被大部分本地家庭买走的情况,尤其是一些社区型住宅

  我们在Ortigas的C5大道附近一个项目考察时,那是一个已经交楼的成熟社区,一共有6栋住宅楼,入住率很高,在小区看到了很多遛狗的住户,小区停满了汽车,这个小细节就说明了,这里有许多常住的中产家庭

  卖方市场,指的是马尼拉还是一个卖家占有主动权的市场。马尼拉各个片区里位置较好的地块基本都已经被几个大的开发商圈地了,并提前五年预售

  如果直接和开发商去谈折扣,其实难度非常大。大家都很明确的告诉我们,你买一套和买十套,价格都一样,并不会多买就有折扣。因为这些开发商不愁客源,并不需要借助各种优惠政策来吸引顾客,也完全由底气卖出去。有些项目甚至和国内楼市火爆的时候一样,买房要摇号,买五套以上还要写申请,不过这种大客户并没有优先选房权,而是还被排到最后一批选房

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  另外,因为外国人在菲律宾买房有40%的份额限制,有些高端项目为了促使整个社区的多样化,也为了避免过度炒房的情况,在外国人40%的份额内,还设置了国籍限制,确保不会存在外国人份额被同一个国家的买家包揽的情况

  所以目前马尼拉的情况是,一些受本地买家欢迎的知名开发商,非常淡定地在卖房,甚至是把“房住不炒”贯彻得最彻底的一批开发商。因为他们并不希望吸引来一大批炒楼花的买家,最后交楼却回收不来尾款

  另一个非常重要的变化被很多人忽视掉了,那就是现在大开发商其实有一点捂盘的趋势

  为什么这么说?我在考察前,特意收集了几个知名开发商的项目分布,与当地的中介和销售交流时,多少都会提到各个开发商的项目情况。从年初到现在三个多月的时间里,开始预售的项目很少很少。有些项目在去年下半年就在做市场推广,但今年迟迟不见开盘。直3月底,才听说有几个大开发商的项目会在4月份和5月份正式预售。这些排名前五的开发商,不缺启动资金,一般也不会因预售证的问题而搁置,最主要的原因就是给后期涨价留足时间

  去年马尼拉突然涌入了一大批外国买家,库存清得太快,超出开发商的预期,以至于开发商原计划的分三次调价,还没来得及执行,项目就卖得差不多了。所以,今年就出现了开发商等着市场价格涨过一轮后,再推新盘,而且有了2018年的经验,这些新项目今年调价的周期会缩短,调价幅度也会比去年要高

  除了前面我们提到的一些比较聚焦的小变化之外,另外一个会对马尼拉房价有中期影响的大趋势,也是我们作为投资者需要密切关注的话题,就是政府和开发商重心转移的问题

  目前无论是政府的基建规划,还是开发商新的房产项目,都有往大马尼拉北部区域发展的趋势。过去的两个重要的CBD区域,Makati和BGC,由于土地资源有限,目前没有剩余的可供开放的大型地块,而且本身区域面积有限,可以容纳的人口和资源也是有限的。所以现在开发商是在往这个两个CBD的北部区域发展

  而政府为了促进整个大马尼拉的均衡发展,也在大建特建计划中,在北部区域增添了很多基础设施

  这些都是代表政府和开发商真金白银砸钱的方向。这一点,我们会在接下来的一部分重点讲解

  在马尼拉人口比较集中的区域都走了一圈,可以很明显地发现,马尼拉的发展重心在往北部迁移

  一看哪里人多,这样可以筛掉一大半未来不明晰的地块,尽量不碰看不懂的区域

  二看最大的几个开发商都在哪里圈了地,这既代表了政府的规划方向,也代表了开发商重金支持的地块

  大马尼拉一共由17个市镇组成,不过人口比较集中的就属中心那七八个区域,所以政府的各项资源分配也主要集中在这些地方

  (1) 马拉提(Malate),也就是马尼拉的老城区,各类大使馆、历史古迹所在地,是马尼拉四五十年前的市中心,本地人集中

  (2) 帕赛市(Pasay),四大赌场所在地区,有Mall of Asia和游乐园,是最近政府开发的以娱乐功能为主的区域。这里外国人居多,较少本地人居住

  (3) 马卡蒂(Makati),马尼拉的老CBD,目前基本无新盘在售,也没有地块做大型的开发项目

  (4) BGC,马尼拉的第二大CBD,集中了大量的外企总部和BPO大楼,是外国人做多的一个区域。目前还在预售的新楼盘非常非常少,单价在4-5万人民币/平之间

  (5) Ortigas Center,马尼拉第三大CBD,位于整个大马尼拉的正中心,绝佳的地理位置使得Ortigas成了目前几大开发商争抢的地块

  (6) 奎松市(Quezon), 马尼拉人口密度最大的一个市,也是富人比较多的一个区。未来南部铁路、地铁、轻轨三线交汇的地方。除了Ortigas外,奎松市就是新项目最多的一个地块了

  去年11月份去马尼拉考察,我们重点走了老马尼拉、帕赛、马卡蒂和BGC,当时BGC还有几个新盘在出售。这一次再去,BGC为数不多的几个在售楼盘里,留给外国人的份额几乎清空。才过了四个多月,马卡蒂和BGC就变成无房可卖的状态了

  目前在售楼盘比较多的地块就两个,Ortigas 和奎松。最近两年,菲律宾前五大开发商在这两个地区疯狂圈地开卖,既是开发商真金白银的投资,也有政府引导的原因

  在马卡蒂和BGC这两大CBD无房可卖,无地开发,地价飙涨的状况下,开发商把目光投向未来政府的重点关注对象——处在南北必经之路上的Ortigas 和奎松市

  地价便宜、人口集中、重要交通要道,这就是最重要的原因。而且在马尼拉现在的市场状况下,谁先买到地,谁就是赢家

  Ortigas由于地处大马尼拉的中心,往北可至奎松,往南可至马卡蒂和BGC,不怎么堵车的情况下30分钟可到马卡蒂,交通很方便。再加上这里房价便宜,单价大约在1.5万-2.5万人民币之间,相比马卡蒂和BGC均价3~5万人民币的房价,还是友好很多。所以很多大企业都将总部设在了这里。比如

  Ortigas加上奎松,聚集了马尼拉最多的富人别墅区,光是Valle Verde就有6个别墅群(Valle Verde 1-6)分布在这两个区域

  这些中高收入的家庭怎么去Ortigas中心的CBD,或者去马卡蒂和BGC上班?开车走C5大道(下图红色线条那条高速公路)。马尼拉轻轨地铁线路还不完善,目前已通车的是3条轻轨(其中一条在整修),人巨多。所以大部分家庭都是开车上下班。C5大道就成了开车通勤的交通要道,因为这条大道穿过整个奎松市和Ortigas,一直延伸到BGC,最终目的地是机场

  让奎松在最近一年成为开发商眼中的新宝藏,除了C5大道的经过,还有几个原因

  (1) 今年2月开工的马尼拉第一条地铁线将从奎松发车,日本是援建方,预计2025年开通,并会与现有的轻轨2号线号线号线交汇点也在奎松

  (3) 今年2月开工的南北通勤铁路,全长150公里,从奎松北部的克拉克新城穿过奎松,延伸到机场南部,预计2025年开通

  (4) 马尼拉正在规划第二个机场(第一个机场在南边),非常有可能建在北边,也就是奎松市附近

  见识过马尼拉的“堵”之后,就会明白轻轨、地铁和高速公路的开通,对于交通出行意味着什么。通车之后,不仅能将CBD附近的一部分人群疏散到奎松,也能吸引很大一批外省进入马尼拉工作的年轻人。这一部分人,将给奎松和Ortigas带来庞大的住房需求。只要有庞大的住房需求,房价就不会垮

  (马尼拉正在修建的第一条地铁线年马尼拉地铁一期会通车,到2025年南北铁路和地铁线会全线开通,从开建到通车这两三年时间,就是留给马尼拉楼市的新机会

  如果你正好踏准了这一波趋势,不同的操作思路适合有不同需求的投资者。此前提到菲律宾的房地产,大家时常听说的两个词是“零首付”和“炒楼花”。如果您是在2015年前进入菲律宾市场的投资者,多半是享受到了零首付带来的杠杆效应。不过,现在的市场稍有变化,如果您既想买知名开发商的房子,又希望零首付,那么这个诉求恐怕非常难满足

  在我们走访的在售项目里,几乎很少有开发商愿意“零首付”,如果是提前四到五年预售的项目,各家的首付比例从10%到30%不等,如果是临近交房的项目,首付比例会更高

  各大开发商的规定都不一样,从1万比索到30万比索不等,Ayala旗下项目有些更名费是3万比索+合同价的7.5%,一套600万比索的房产,更名费就接近50万比索了,相当于6.5万人民币

  而准现房项目,适合希望马上享受现金流红利的人群。不需要再等五年才能享受到收益,也基本上不存在烂尾的风险了,也可以早一步拿到房产证,后面即使是要二次出售,也就不涉及向开发商缴纳更名费的问题

  当然,因为交房时间临近,所以准现房项目的首付比例自然是要比期房要高一些

  无论选择哪一种,只要是踩对了马尼拉发展的新趋势,就不亏。最后再划一次重点

  ? 求稳就买几大CBD附近,不过马卡蒂和BGC房价上涨空间有限,而且新房难寻



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