别墅知识深圳宝安区84栋别墅烂尾21年土地权属不

发布人:爱彩分分彩
2019-02-26 23:42

  建于上世纪90年代初,烂尾21年至今未被更新,位于深圳宝安西乡街道共乐社区的84栋烂尾别墅令当地多个部门“无计可施”

  究其烂尾的原因,共乐社区和原村民归因于“不懂房屋建筑施工、使用不合格建筑材料、包工头偷工减料等导致房屋出现渗漏”等,进而出现无法入住的现状。而其背后,则是上世纪八九十年代的住房建设浪潮。在此背景下,原村民尽管当时经济较困难,仍自筹资金建了两层半的别墅。盲目之下,房屋质量被忽视了

  这84栋烂尾别墅所在地块当年动工前虽已获批为住宅用地,但如今因“用地权属性质不明确”被深圳市规划和国土资源委员会(以下简称“深圳规土委”)否决更新申请,以致烂尾至今未更新

  《中国经营报》记者就此致函深圳规土委,但截至发稿未获具体回复。有专家认为,用地权属性质涉及土地征收利益问题,比较难解决

  这84栋烂尾别墅所在位置,虽靠近深圳宝安区城郊,但位于新湖路、金海路、银田路交汇处,且邻近地铁1号线,交通便利。此外,其周边建有多个住宅小区和大厦,人气并不低。只是,一道约2米高的斑驳的水泥围墙将烂尾别墅群及与之相邻、位于同一地块的共乐华庭花园,与外界隔离开来,只留下两个出口

  7月23日下午,《中国经营报》记者实地探访这84栋烂尾别墅群,发现其所在地块已被设为“共乐华庭停车场”

  就记者所见,这84栋烂尾别墅,基本都是两层半楼房,绝大多数只是主体完工,内外部装修还未开始,只有个别外墙贴了瓷砖。多数别墅,墙砖早已褪色,墙上霉斑成片,雨水往下渗流的痕迹清晰可见。一些别墅的楼顶和墙上,长着许多野草。走进个别别墅内,除了散落在地的水泥块,还堆放着各种杂物

  此前,据称有不少流浪汉在此留宿,不过现在已被物管请走了,后者称这是为了片区的安全考虑,毕竟别墅旁边就是共乐华庭。物管处表示,因其刚入驻,对别墅群的历史问题并不清楚;入驻后,承袭原物管的办法,使用停车场以及维护片区安全。共乐华庭的业主,每天经过别墅群,对其感到好奇,但也并不了解

  “(共乐华庭)小区车位不够,就把车停在里面。以前停的电动车有些被偷,现在新来的物管管严了。”开电动车的业主陈先生说,“烂尾那么多年,以后怕是要拆了,盖成高楼。”

  记者实地走访了解到,这84栋别墅烂尾至今,原村民虽早已搬离,但仍期盼改造更新。何况,其周边住宅小区的房价,均价已四五万元甚至更高

  据原村民介绍,烂尾别墅群所在地块占地2万多平方米,原是工业用地,1992年宝安区国土局(现深圳规土委宝安管理局)批准为住宅用地。从1993年起,村民开始自筹资金包工建别墅,以达成“一户一栋别墅”的住房建设目标。到1995年左右,别墅主体封顶,建成现今规模。当时,村民们以为装修后就可以搬进别墅住了,但是还未开始装修就发现房屋逢雨漏水严重

  之所以出现质量问题,村民认为主要是因为包工头偷工减料,但是村民也承认当时经济较为困难,在不懂房屋建筑工程的情况下,全部使用海沙及不合格的钢筋。这一说法,也是共乐社区和原村民此前向当地媒体讲述的。事实上,当时村里并不具备全部建别墅的条件,但为了实现“一户一栋别墅”的梦想,别墅项目就盲目上马了,结果就成了今天的样子

  无独有偶,据媒体报道,在深圳龙岗区南湾街道南岭村社区,也有124栋建于上世纪90年代初的烂尾别墅。南岭村烂尾别墅群叫做“玉玲山庄”,其所占土地为南岭村社区集体土地,面积约3万平方米,“没有一栋完成,全部是烂尾楼”。由于无人看管,南岭村烂尾别墅群现有一些闲散人员居住于此,开设仓库、开灶做饭、开垦种菜等乱象丛生,引发周边居民不满

  不过,与共乐社区烂尾别墅群不同的是,南岭村烂尾别墅系因开发商资金链断裂所致,这与目前媒体曝光的深圳多个烂尾楼盘相似。据媒体不完全统计,目前深圳建于上世纪90年代,烂尾至今10年以上的楼盘有多个:1991年建的罗湖区新世纪广场因广场房产部分被债务查封而于2001年停工;1991年建的福田区富豪花园因商业诈骗业主至今没拿到房产证而于1997年停工;1998年建的南山区邦达花园因经济诈骗致整个楼盘陷僵局而于2000年停工;1993年建的罗湖区新世界大厦因开发商破产陷债务纠纷而于1996年停工;1999年建的罗湖区金丽华广场因开发商逃跑而于1999年停工

  事实上,共乐社区和南岭村烂尾别墅群建设的上世纪90年代初,正处于一个被媒体称为“房地产”的年代。彼时,《建筑法》和《建设工程质量管理条例》还未颁布施行,市场上的建筑专业人员也没有现在的专业。在那个年代,国内住房制度推行市场化改革,很多城市掀起了城市土地置换、旧房改造更新的浪潮,房地产业蓬勃兴起。在此背景下,大量的老住宅楼被拆除更新,不少新住宅楼因求快而盲目上马,在求快求量中忽视了质量,由此产生了“先天不足”的房屋

  云南财大房地产研究中心主任张洪教授认为,住宅开发建设是一个系统工程,不仅要求资金和技术实力,而且要有对质量的监督管理能力,这就需要一个专业的队伍来开发。如果开发建设的资金不到位,而且缺乏专业的知识和能力,这必然会影响到房屋的建设质量。尤其是建别墅群,对资金和技术要求就更高,具备资质的开发商才能做得好

  这84栋烂尾别墅的存在,不仅原村民希望尽快解决,宝安区相关部门和共乐社区也多次向上级申请改造更新。但是问题就在于,关于烂尾别墅群所在地块的用地权属性质,直到现在都还没有理清楚,以致无法启动改造更新

  据当地媒体报道,前几年,共乐社区作为申报主体,曾组织更新意愿收集,大部分原村民同意更新,于是启动更新申请。宝安区城中村(旧村)改造办公室多次现场调查后,向深圳规土委城市更新办公室申请更新,拟拆除后建成高层住宅楼。深圳规土委宝安管理局审议通过更新申请,宝安区政府也审议通过并将别墅群地块纳入该区城市单元规划。不过,深圳规土委城市更新办公室前后两次分别以不符合《深圳市城市更新办法实施细则》拆除重建的条件,以及用地权属性质不明确、改造类型无法确定为由,不同意将该地块纳入城市更新单元计划

  媒体公开报道称,别墅群地块原是宝安县国土局批准的用做兴建工业厂房和宿舍用地,后经共乐共和村经济合作社申请变更土地用途才改为住宅用地。也就是说,当时仅变更地块的土地用途,并未涉及到土地权属性质的变更。由此可知,这一历史遗留问题导致了别墅群地块的权属性质至今仍不明确

  虽然原村民有别墅房产证,还特意向媒体出示证明,但这终究不能解决别墅地块的权属性质问题。而与之相比,虽牵涉产权纠纷但并非小产权房的南岭村烂尾别墅群,据称相关部门正进行产权梳理和协调,南湾街道办还提出整体拆除方案,等烂尾别墅拆除后,别墅群所在地块将无偿提供给政府用做教育用地

  共乐社区工作人员对本报记者表示,对于此事,社区此前接受其他媒体采访时已经做了表态,社区“该做的都做了,决定权不在社区,而是在区里和市里”

  2014年,深圳规土委宝安管理局曾对媒体表示,更新单元范围的权属问题,可通过将辖区非农建设用地中2万平方米指标调入共和园城市更新项目。深圳规土委则表态将进行调查研究

  为何这么多年过去,这块地的权属性质还不明确?就此,《中国经营报》记者致函深圳规土委,但是截至发稿未获具体回复,其宣传科表示“还在统筹协调中”

  张洪教授对此表示,共乐社区烂尾别墅群的更新牵扯到了土地权属性质问题,这是一个比较难解决的问题。如果该地块是集体土地,按现行的集体土地征收办法,地方政府想要盘活这个地块,就需要按市场价值补偿原村民才能征收,再将该地块的土地使用权出让给开发商。而如果是国有土地,地方政府就少了征收补偿这一程序,可直接将土地收回然后进行出让。该地块权属性质的不同,涉及到征地补偿收益的问题。至于那些烂尾的别墅,因其常年无人居住使用,市场价值相对就要少许多

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